Administración y Gestión de Comunidades de Propietarios, Complejos Urbanísticos y Centros Comerciales.

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¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario?

Si no hubiera voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo, o de que se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no hubiera
acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algún cargo, habrá de acudirse
al Juez.

1. Tengo las cuotas de participación de mi inmueble: de pisos 38,41 y de locales 4,65. ¿Porqué no suman el 100%?
2. ¿Los locales participan de los gastos igual que los pisos o sólo de cierto tipo de gastos?
3. En caso de no haberles cobrado lo que les corresponde, ¿es posible cobrarles lo que hayan pagado de menos, si con efectos retroactivos?

1. La suma de todos los coeficientes ha de ser 100, a no ser que se trate de una Comunidad formada por varios bloques, y que usted se refiera a la suma de pisos y locales de un bloque.

2. Los locales participan, en principio, con su coeficiente, en todos los gastos de la Comunidad, excepto si en los Estatutos o, por acuerdo unánime
de la Comunidad, son eximidos de ciertos gastos (ascensor, calefacción, luz
de escalera, etc.).

3. Los gastos correspondientes a ejercicios anteriores que se hayan liquidado
y cuyas cuentas estén aprobadas, son difíciles de reclamar; habría que
examinar las actas, las convocatorias y los acuerdos tomados en relación
con el Presupuesto, Cuotas y Aprobación de cuentas de los ejercicios
finalizados para poder opinar con conocimiento de causa.

¿Puede el Presidente de una Comunidad cambiar al Administrador de Fincas sin llevar el tema a la reunión de la junta de vecinos?

El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la
Comunidad, debe acordarse en la Junta de propietarios, según establece el
artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo, como todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativa a los asistentes y representados en la Junta.

En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo provisionalmente, y
someter este nombramiento a ratificación en la primera Junta que se celebre,
que debería ser en un plazo breve.

En nuestra comunidad de propietarios tenemos un problema con los bajo cubierta. Somos 20 vecinos y una persona ajena a la comunidad reclama como suyo el bajo cubierta (450 m2). ¿A quien corresponde la propiedad de dicho espacio? ¿Pudo haberlo vendido el promotor del edificio? El reclamante, según su versión, la tiene registrada en el año 97 y la comunidad le niega el paso (a parte de que nunca ha pagado su cuota si realmente le pertenece).
El edificio tiene 30 años y los vecinos no se fían de meter la comunidad en una gestoría (piensan que van a perder el control sobre la comunidad).

El espacio bajo cubierta puede ser una finca independiente más del edificio. Para verificar si es así y si está registrada como tal, debe solicitar una Nota Simple de la División Horizontal del edificio en el Registro de la Propiedad correspondiente al mismo.

Una vez verificada la pertenencia a la Comunidad, en el mismo Registro
puede comprobar quién es el titular de dicha finca y, consecuentemente, el
obligado al pago de las cuotas de Comunidad correspondientes a dicha finca.
Por supuesto que, en este caso, no puede negarse a su propietario el acceso
a dicha finca, ni a la Comunidad. Y también puede reclamársele la parte
proporcional que corresponda de los gastos de Comunidad de los últimos 15
años.

Por el contrario, si la mencionada finca no existiera registralmente, es
decir, si no figura como una finca más, dicho local bajo cubierta sería un
elemento común, perteneciente a toda la Comunidad en su conjunto.

En cuanto a la gestión de la Comunidad, lo aconsejable es que acudan a un
Administrador de Fincas Colegiado que les asesore y oriente en la resolución
de los problemas existentes y, en particular, sobre este tema concreto.

Desearía saber los pasos detallados a seguir cuando un comunero no paga las cuotas de comunidad y encima te dice que no le da la gana pagar. ¿De qué forma se le tiene que notificar? ¿Cómo se acude al juez? ¿Cómo presentamos la demanda odenuncia, ante quién o qué organismo? ¿Esto tiene que estar aprobado por toda la comunidad?

El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni
procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de forma,
cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente puede suponer
que no se defiendan adecuadamente los intereses de la Comunidad y pierda el
pleito.

Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de
adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la
sentencia.

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