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En mi comunidad los propietarios de los locales de la planta baja tienen el uso exclusivo del porche trasero y tienen intención de cerrarlo con una barandilla. Al ser el porche un elemento común ¿no debería decidir la junta sobre este aspecto? si es así ¿qué porcentaje de votos sería suficiente?

En principio, por la información que nos suministra, la instalación que se pretende supondría una alteración de un elemento común y como tal requiriría el acuerdo unánime. En todo caso debería tenerse en cuenta también la finalidad de la barandilla que se prentende (si es por seguridad). Además debe tenerse en cuenta el menoscabo que esta instalación pueda ocasionar a otros vecinos, ya que si no puede demostrarse tal menoscabo, al tener esos propietarios el uso exclusivo atribuido pueden tener capacidad para ello y la no autorización de la Comunidad por no obtenerse la unanimidad puede suponer un abuso de derecho según la jurisprudencia existente.

Mi consulta es la siguiente: tengo los recibos de la comunidad domiciliados, y veo que aparezco en la convocatoria de una reunion como deudora, sin que se me hubiera hecho saber, de hecho hay pagado el recibo de marzo y me dicen que Noviembre y Diciembre han sido devueltos, pero a mi no me lo han notificado para poder subsanarlo, tengo derecho a exigirles que rectifiquen el haber aparecido como moroso en la convocatoria de la junta? legalmente tengo que pagarles a estos sres. los gastos segun ellos de las devoluciones de los dos recibos, cuando no me lo han comunicado.
Muchas gracias
gracias

Entre otras, es obligación del propietario estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad y el hecho de que su banco haya devuelto los recibos de ciertos meses, aun no siendo por voluntad suya, le confiere a Ud. la responsabilidad, porque podría haber Ud. advertido que en esos meses no estaban cargados los recibos.
Al margen de lo anterior, una buena práctica en la administración de la Comunidad hubiese sido haberle advertido con antelación, es más, una vez se hayan producido las devoluciones, que Ud. estaba en mora, para así Ud. haber subsanadao la incidencia con antelación.
Por último, respecto a los gastos generados en la cuenta de la Comunidad por la comisión de devolución, le corresponde a Ud. pagarla por lo dicho al comienzo.

Puede el Presidente de una comunidad por su cuenta sin haberlo planteado en ninguna reunión hacer un gasto para cambiar el alumbrado de los portales, por luces de presencia?, el cargo por vecino no es mucho, por lo que nadie se queja. aunque no están de acuerdo, y como siempre es el mismo vecino el que se queja este sr, le tiene hecho un seguimiento constante como si fuera el dueño del edificio a toda la familia sobre toso a sus hijos, quisiera saber que se puede hacer, porque no es la primera vez que este sr, toma decisiones por su cuenta que nos afectan a todos.
Gracias.

El Presidente es el representante de la Comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, eso dice el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal y no hay más regulación sobre este cargo. Si bien esa definición es amplia y también ambigua, evidentemente no da pie a que se atribuya funciones que deberían consultarse a la Junta de Propietarios, que es el órgano soberano de la Comunidad. En todo caso, bien es cierto y es lo habitual que el Presidente adopte deciciones para el normal funcionamiento de la Comunidad, siempre que no menoscabe ningún derecho del resto de propietarios o que ejecute gastos que no están previstos en el Presupuesto de Gastos Ordinarios que apruebe la Junta de Propietarios. Si los gastos corresponden al mantenimiento del edificio y siempre que tengan cabida en el Presupuesto no sólo pueden ser autorizados por el Presidente sino incluso por el Administrador, pero cuando hablamos de gastos no necesarios y que además no tienen cabida en el Presupuesto deben someterse a la Junta de Propietarios

En reunión de vecinos de acordo que las máquinas de aires acondicionados se podían situar en las azoteas o en los patios interiores; pues bien, al poco tiempo instale una maquina en la azotea y las manguera de la maquina por la fachada. En juntas posteriores nadie hizo mención a mi maquina y no hubo ninguna queja. De esto hace ya tres años. Este año he decidido poner tres máquinas mas con la misma instalación, pero para no romper tanto la estetica del edificio le he puesto canaletas pintadas del mismo color que la fachada y ahora en una reunión de vecinos celebrada 4 meses después me piden que retire todas las maquinas o emprenderan haciones legales contra mi. Es posible despues de tener ya una máquina instalada desde hace 3 años?? Las máquinas están en la azotea no se permite tampoco las manguera del aire cubiertas con canaletas??

La imagen y configuración estética del edificio se considera elemento común (artículo 396 del Código Civil), por lo que le corresponde a la Junta de Propietarios autorizar o no su alteración. Por lo que Ud. comenta el problema quizás venga por las canalizaciones que ha realizado por la fachada, aun habiéndolas recubierto de canaleta pintada del mismo color. En este sentido deberá consultar cómo se adoptaron los acuerdos por los que se permitieron instalar las máquinas de aire acondicionado en la cubierta y si se especifica por donde llevar las conducciones. Si en su momento se autorizó instalar las máquinas de aire acondicionado en la cubierta, ese acuerdo sólo se puede revocar por la misma mayoría por la que se autorizó. Distinto es que no se quedase nada explicitado respecto a por donde llevar las conducciones, por lo que en este sentido deberá someterse a acuerdo en una Junta General Extraordinaria.

En mi comunidad hay 2 edificios(uno grande con 3 portales y uno mas peque?o con 2) la instalacion de un ascensor por portal en el bloque grande sale unos 60.000 Euros cada uno de los 3 y en el peque?o de 2 portales unos 170.000 Euros,cada uno.Antes de tener los presupuesto salio mayoria que se pagar?a a partes iguales.. (56 vecinos)..pero visto la desproporci?n me pueden obligar a pagar esa derrama del edificio peque?o ? cuando en mi portal la instalaci?n del ascensor nos costaria 60.000 euros (5.000 euros vecino).El art n? 11 de la legislacion de propiedad horizontal me protege? No me niego a la instalacion del de 60.000, pero puedo negarme a su mantenimiento,por vivir en el primero y no lo usar?.MUCHAS GRACIAS! UN SALUDO!

Cualquier acuerdo que suponga la alteración del modo de repartir los gastos de la Comunidad requiere UNANIMIDAD, salvo que los Estatutos regulen alguna norma especial al respecto. El artículo 9 e) regula este aspecto, que se complementa con lo regulado en el artículo 17 Uno.

                Si el acuerdo ya se ha adoptado en la Junta de Propietarios, puede impugnarse en el plazo de 3 meses, para ello o bien debe haberse opuesto al acuerdo adoptado o no haber asistido, además de estar al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad.

                Tiene una posibilidad también de oponerse sin tener que llegar inicialmente a los tribunales, y es si no ha asistió a esa Junta y no ha transcurrido más de 30 días desde que recibió el Acta enviar un escrito a quien ejerza las funciones de Secretario mostrando su oposición, de este modo ya no se alcanza la unanimidad requerida y por tanto el acuerdo no puede ejecutarse como tal, pero es muy importante: SOLO EN EL CASO DE QUE NO HAYA ASISTIDO.

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