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Ventajas e inconvenientes de la dacion en pago

25/02/2012

  Aunque la dación en pago vuelve al primer plano informativo tras el anuncio del ministro de Economía Luis de Guindos, esta figura jurídica no es en absoluto nueva en nuestro ordenamiento normativo. Está prevista en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria y conviene leer entrelíneas para descubrir sus bondades e inconvenientes. A pesar de que esta posibilidad está prevista legalmente, los ...

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Aunque la dación en pago vuelve al primer plano informativo tras el anuncio del ministro de Economía Luis de Guindos, esta figura jurídica no es en absoluto nueva en nuestro ordenamiento normativo. Está prevista en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria y conviene leer entrelíneas para descubrir sus bondades e inconvenientes. A pesar de que esta posibilidad está prevista legalmente, los bancos españoles no están por la labor de aceptarla como moneda de cambio cuando alguien  no es capaz de hacer frente a sus pagos. Una situación en la que se encontraron entre 2007 y 2010, 300.000 personas que fueron desahuciadas. El Gobierno de Rajoy promoverá cambios normativos para acotar con exactitud al colectivo incluido en riesgo de exclusión social.

 

Para estas personas, el Ejecutivo mejorará los procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias con el objetivo de que si el piso sale a subasta se intente alcanzar siempre el precio más alto.
Por otro lado, se hará un Código de Buenas Prácticas recomendar a los bancos la dación en pago. Para compensar a las entidades por este ‘esfuerzo’, el Ejecutivo promete incentivos fiscales, como la posibilidad de incluir las posibles pérdidas ocasionadas por la dación en pago “como gastos fiscalmente deducibles”, es decir, que supondrían un motivo de desgravación para bancos y cajas. Al anuncio no han parado de lloverle críticas de las asociaciones y plataformas de afectados por las hipotecas, que consideran las palabras del ministro Luis De Guindos “una propuesta ‘en el aire’, limitadísima e inaceptable”.

¿Qué es la dación en pago?

Consiste en saldar el total de la deuda hipotecaria contraída con el banco con la entrega de la vivienda. Está recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, esta posibilidad no suele recogerse en los contratos hipotecarios, por lo que la deuda continúa tras el desahucio y casi siempre se incrementa por los gastos derivados de la ejecución judicial. Es decir, los bancos pueden vender la vivienda del embargado a un valor inferior al de su tasación, dejando la cantidad restante como deuda para el embargado, que además de perder la casa sigue teniendo que hacer frente a sus obligaciones con el banco.

¿Quién podría acogerse a la dación en pago?

Son pocos, por no decir ninguno, los bancos que incluyen esta posibilidad en  las hipotecas que firman con sus clientes. Su práctica no es habitual porque se ofrecen menos garantías (menos crédito y más intereses por ejemplo).

Como hemos señalado al principio, ahora el Gobierno propone que puedan acogerse a la dación en pago aquellas familias que tengan a todos sus miembros en pago, que no tengan rentas adicionales y cuyo patrimonio sea insuficiente para hacer frente al pago de la hipoteca. Para ello se incluirá a este colectivo en riesgo de exclusión social en la recomendación a las entidades bancarias.

Consecuencias no deseadas de la dación en pago

La primera y más evidente es que las entidades financieras subirán los precios de las hipotecas por la menor posibilidad de recuperar el saldo acreedor pendiente en caso de impago.
Por otro lado, el acceso a un préstamo hipotecario será más limitado, puesto que al ser bajo esas nuevas condiciones un negocio más arriesgado, las entidades serán mucho más severas en el análisis de riesgos preliminar, limitando mucho más la demanda en este sentido, y rechazando un volumen mucho mayor de propuestas

¿Tiene carácter retroactivo?

Según la normativa española, no. Si al firmar tu hipoteca no se incluyó la dación en pago como posibilidad de cancelación de la deuda, no podrás  acogerte a ella. Es decir, la entrega de la vivienda no bastará para saldar la deuda. La excepción serán las personas en riesgo de exclusión social. Para el resto de ciudadanos queda lo que se conoce como el código de buenas prácticas.

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas propuesto por el Gobierno?

El actual Gobierno quiere crear un Código de Buenas Prácticas para las entidades bancarias que no será de obligado cumplimiento, pero sí que les otorgará ventajas fiscales. Se les abre la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las eventuales pérdidas en que hubieran incurrido.

Lo que se persigue es que las entidades bancarias renegocien con los particulares nuevas condiciones con las que poder hacer frente a la deuda (práctica que ya están aplicando algunos bancos). En caso de ejecución, el pago de la hipoteca debería ser proporcional al número de cuotas ya abonada o que, alternativamente, se aminore el capital pendiente de abonar. Del mismo modo, el gabinete del ministro De Guindos pretende que, en caso de que las garantías de la hipoteca no cubran el valor del préstamo, el banco o caja asuma parte de la pérdida “por la deficiencia en la tasación” o por la “desvalorización” que hubiera sufrido el inmueble.

Este código también permitiría a aquellas familias en riesgo de exclusión social acogidas a la dación en pago, un periodo de carencia de hasta dos años para el desalojo. Durante ese tiempo, los hipotecados-ejecutados podrían vivir en la casa ya perdida pagando un alquiler.

El  imposible reto de remontar el vuelo cuando te quedas sin casa y aún sigues debiendo parte de la hipoteca

«Si perder el empleo es una situación tremenda, perder la vivienda cuando se está en paro es algo tremendo», reconoció el ministro De Guindos. Y es que antes de firmar una hipoteca todos deberíamos ser conscientes de lo que implica no poder hacer frente a los pagos. Cuando se ejecuta una vivienda por impago de la hipoteca expulsando al propietario, el inmueble se subasta, y la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, en caso de no presentarse postores, el banco puede adjudicarse la vivienda por el 50% del valor de la nueva tasación. No solo se queda con la vivienda por un precio mucho menor que el precio por el que se firmó la hipoteca, sino que además puede reclamar el pago de la deuda restante. En caso de impago, la persona queda embargada a través de la vivienda y del resto de bienes presentes y futuros.

Así, la persona que se hipotecó por la compra de una vivienda, ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos mensuales, se queda sin casa, con una deuda aún con la entidad y con unos antecedentes morosos que le imposibilita alcanzar nuevas fuentes de financiación. En este calvario, el ejecutado está abocado no solo a la exclusión social, sino también a la exclusión financiera, al quedar incluido en ficheros de morosos.

 

Ángela Murillo
Periodista de HOY.es y licenciada en Derecho
amurillo@hoy.es
Twitter: HOY_Angela

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